发布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共阅次数：

    交房，是履行商品房买卖合同的关键环节。然而，出于种种原因，交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。
　　　　一个常识，购房者理应牢记：拿到所购房屋的门钥匙，并不意味着万事大吉。
　　　　案例　　一年前，刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。当时，房屋交接完毕后，刘女士欣然领取了新房钥匙。然而，此后的一年里，她却被这套新房折腾得心烦意乱。
　　　　原来，自从交房至今，刘女士一直没有拿到所购房屋的产权证。这可给她造成了不小的损失：今年年初，刘女士本想趁房价飞涨时把房屋出售套现，小赚一把。但由于自己尚未拿到房屋产权证，售房无疑成了一句空话。时隔半年，楼市形势变化，刘女士转而打算将房子挂牌出租，希望一段时间内能够实现“以租养贷”，减轻自己和家人的房贷负担。然而，面对好几个已经“相中”房子的租客，刘女士却拿不出房产证来证明自己的业主身份。刘女士出租房屋的努力，又一次次无奈地告吹了。
　　　　忍无可忍，刘女士多次找开发商交涉。她认为，开发商迟迟办不出房产证是一种违约行为。而且，这种违约之举已给自己和家人造成了很大的财产收益损失。这个损失，理应由开发商来“埋单”。面对怒气冲冲的刘女士，开发商却态度强硬：房子的钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？而如果房子已经算交付完毕了，那么根据双方在房屋买卖合同中的约定，我开发商就不存在所谓的违约问题，也没有义务承担任何赔偿责任。
　　　　开发商的一番话，把刘女士给弄糊涂了：按照当时双方的约定，开发商只要依约交房就不属于违约。而一年前，开发商已在合同规定的时间内把新房钥匙交到了自己手中。至于开发商必须在多少天之内办出房产证，合同中确实未作具体约定。
　　　　交钥匙到底算不算已依约交房？刘女士因拿不到房产证而受到的损失，究竟该由谁“埋单”？
　　
　　　　说法　　解放周末：刘女士的困惑，恐怕不是仅此一家。生活中，许多购房者都有这样的疑问：何谓交房？商品房买卖中，房屋出售方交付房门钥匙的行为，究竟算不算交房？
　　　　杨建军（李国机律师事务所律师）：交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。
　　　　所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房。
　　　　解放周末：对于房屋出售方办理并交付房产证的时间，如果购房者与开发商之间未作约定，购房者该怎么办？
　　　　杨建军：根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。
　　　　解放周末：这样说来，开发商向购房的刘女士交付房门钥匙后，一年内仍未能办理并交付有关房屋的房产证，其行为已经构成违约？
　　　　杨建军：是的。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样做，购房者能更有效地保护自身的合法权益。
　　
　　　　提醒　　近年来，商品房买卖过程中，交房环节可谓纠纷频发。问题主要集中在以下几方面：小区环境、配套不完善；售楼广告中的“美丽承诺”无踪迹；公摊面积模糊；无故增大容积率；墙体裂缝，地板不平；四通不通，屋顶和水管漏水；质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等。此外，在二手房买卖中，出售方出于种种原因拖延户口迁移时间致使购房者户口无法迁入的问题，也不在少数。
　　　　为此，购房者在与开发商交接房屋时，不可匆匆在房屋交接书上签字落款，而应多长个心眼儿，仔细对照购房合同查验房屋及相关的配套设备、设施。如果开发商未按约定条件交付房屋，购房者则可以根据《合同法》采取单个的或集体行动，向开发商送达解除购房合同并要求开发商承担违约责任的通知书。在通知书送达给开发商之后，业主也可以单个地或采取集团诉讼的方式请求法院确认购房合同是否已经解除，以及合同解除后开发商应承担的违约责任。
　　
　　　　链接
　　　　1、交房过程中出卖人有哪些义务？
　　　　答：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时按约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。
　　　　2、购房者购买预售商品房后，在实际使用前有什么权利？
　　　　答：（1）要求卖方按预售合同的约定按时交付房屋；（2）要求卖方交付的房屋质量必须符合国家强制规定标准和合同约定的标准；（3）要求卖方交付的房屋的配套设施和物业管理必须符合国家有关规定和合同约定；（4）要求卖方在房屋竣工后尽快办理房屋产权登记手续和房屋产权变更登记手续；（5）卖方交付的房屋质量、数量等不符合合同约定的，有权解除合同，并要求卖方承担违约责任。
　　　　3、出卖人交付不合格的房屋，买受人可采取哪些措施？
　　　　答：（1）请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。
　　　　（2）解除房屋买卖合同。
　　　　（3）要求出卖人承担违约金及损害赔偿责任。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。